2021年12月30日
ワンルームマンション投資はサラリーマンが不労所得を生み出す資産、節税商品、と言われているが本当なのか？
サラリーマンは安定した職業ではありますが、源泉徴収されるため、自営業者に比べるとなかなか節税手段がありません。
サラリーマンができる代表的な節税方法と言えば、ふるさと納税や生命保険料控除などですが、経費計上できる事業者に比べると大きな効果を期待するのは難しいのが現実です。
そんな節税手段が限られているサラリーマンでも行える方法としてワンルームマンション投資について興味を持っている方は多いのではないでしょうか?
そこで今回は、ワンルームマンション投資のメリットやデメリットについて詳しく説明をします。
わかりやすく説明しますのでぜひ最後まで読んでくださいね。
ワンルームマンション投資のメリット5つ
ワンルームマンション投資には様々なメリットがありますが、主なメリットは5つに集約されます。
- 少ない投資で始められる
- 将来にわたって家賃収入が得られる
- ローンが生命保険代わりになる
- 資産である
- 節税対策
ワンルームマンション投資のメリットについてわかりやすく説明します。
少ない投資で始められる
ワンルームマンション投資は、一棟丸ごと購入するマンション投資に比べ少ない金額から投資を始められます。
物件によっては、数百万円程度から始められますし、勤務先が東証1部上場企業など属性が良いサラリーマンの場合は、全額フルローンで補うこともできるでしょう。
少ない投資資金で始められるのは、ワンルームマンション投資の大きなメリットになります。
将来にわたって家賃収入が得られる
不動産投資は、部屋を借りてくれる人がいる限り一生涯家賃収入が入ってきます。
不動産投資を行う方の大半はアパートローンを利用しますが、ローンの返済が終わればより多くのお金を手元に残すことが可能です。
ローンが生命保険代わりになる
団体信用生命保険に加入したローンを利用した場合、万が一のことがあった場合、保険がローンの残債を支払ってくれます。
残された家族はローンの支払いを免除され、家賃収入だけが入ってくる状況になりますので、生活を安定させるのに大いに役に立つでしょう。
資産である
都心部など立地条件の良い物件であれば、今後大きく値上がりする可能性がありますし、将来的に自身で住むのに利用することもできます。
このようにワンルームマンション投資を行うことによって不動産という資産を手に入れることができるのは大きなメリットといえるのではないでしょうか?
節税対策
物件取得費は、耐用年数に応じて減価償却費を毎年経費として計上できます。
減価償却費は、実際に支払う費用ではありませんが、経費計上できますので、節税になるのです。
不動産関係の所得で引き切れない場合は、給与所得と通算することができます。
また、団体信用生命保険がないローンの残債は相続が発生した場合、資産から引くことができます。
ローンを組んでいることによって納税資金を圧縮することができるのです。
ワンルームマンション投資のデメリットは5つ！
様々なメリットがあるワンルームマンション投資ですが、当然ですがデメリットもあります。
ワンルームマンション投資の主なデメリットは5つに集約されます。
- 新築物件は要注意
- 空室が生じるとキャッシュフローがマイナスになる
- 家賃収入が少なくなる可能性がある
- すぐに売却できるとは限らない
- 節税対策にならない可能性がある
ワンルームマンション投資の主なデメリットについてわかりやすく説明しますね。
新築物件は要注意
ワンルームマンション投資を行う際、お金を借りやすい物件は新築物件になりますが、新築物件は注意が必要です。
新築物件は一般的に不動産会社がマージンをとっているため市場価格より物件価格が高くなる傾向にあります。
当然、物件価格が高くなるので利回りも悪くなりがちです。
高い値段でつかまされる可能性があるので、新築物件に投資する際は、細心の注意を払うようにしましょう。
空室が生じるとキャッシュフローがマイナスになる
ワンルームマンション投資の場合、空室になってしまうと、キャッシュフローがマイナスになってしまいます。
都心部の需要が高い物件であれば空室リスクは低いですが、それ以外の地域の場合、常に空室リスクがあると思っていた方が良いでしょう。
ワンルームマンション投資の場合、他の物件で補うことができませんので、需要と供給の関係については、よく調べてから投資するようにしてください。
家賃収入が少なくなる可能性がある
不動産は、築年数が経過すればするほど人気がなくなるので、家賃収入も当初の時のような金額を取れなくなる可能性があります。
年数が経てば経つほど、家賃収入が減ってしまう可能性があるのは、ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資全体のデメリットといえるでしょう。
すぐに売却できるとは限らない
不動産を買うのは簡単ですが、売却はすぐに決まるとは限りません。
希望価格でいつでも売却できるとは限らないのは、ワンルームマンション投資に限らず不動産投資全体のデメリットといえるでしょう。
節税対策にならない可能性がある
団体信用生命保険に入っているローンを組んでいる場合、生命保険代わりに確かになりますが、お金が入ってくるわけではなく借金がなくなるだけです。
その後の家賃収入を期待することはできますが、空室になってしまうと期待していた家賃収入を得ることはできません。
売却するにしてもすぐに買い手が見つかるとは限りませんし希望価格と大きく乖離する場合もあります。
また、減価償却費等の節税効果を期待して不動産投資を行うケースも多いと思いますが、節税効果を実感できるのは一般的に、「現在の所得税率＞売却時の税率」であるといわれています。
所得税率は以下のようになります。(年収ではないので要注意)
- 695万～ 23%
- 900万～ 33%
- 1,800万～ 40%
- 4,000万～ 45％
また、不動産の売却時の税率は、購入してから5年以内に売却する短期保有の場合、約40％で5年以上保有する長期保有の場合、約20％です。
このようにかなり税率が高いので短期保有の場合は所得が4000万円以上、長期保有の場合でも所得が900万円以上ないと明確な恩恵を受けることはできないでしょう。
つまり、一般的に高給取りであるといわれている年収1000万を超えたくらいだとあまり節税効果がないのは、不動産投資の大きなデメリットといえるでしょう。
関連記事：
・投資の商品を迷う前に、最低限の勉強・行動は出来ているか？
・ レバレッジ投資の本質を理解しよう：大きな利益を出せる魅力と怖さ
・ 自宅購入は日本の税制で最も恵まれた投資対象！『借り過ぎリスクは慎重に判断』
まとめ
いかがでしたでしょうか？
ワンルームマンション投資に興味を持っているサラリーマンの方は多いと思いますが、意外とほとんどのサラリーマンには効果は限定的であると思われたのではないでしょうか？
もし、ワンルームマンション投資を節税目的で検討しているのであれば、iDeCoやNISAなどの節税商品を最初に検討するのが王道になります。
また、売却を含めた投資の場合、よほど立地が良いなどの物件でないと期待した価格で売却するのは難しいでしょう。
ぜひ、今回の記事を参考にしていただき、節税目的のワンルームマンション投資について考え直していただければ幸いです。
サラリーマンの資産形成・資産運用に、不動産投資は有効な手段の一つです。
しかし、節税対策だけを目的に安易にワンルームマンション投資を始めてはいけません。
高額の融資を受けて不動産投資を行うのであれば、様々な状況を吟味した慎重な投資判断が問われます。
SNSでフォローする
