自宅を有効活用して老後の生活資金を確保【リバースモゲージも紹介】

人生100年時代といわれるようになり、定年からの人生が長くなっています。

元気で長生きすることができれば、これ以上ない幸せですが、長生きするにあたって心配な事はやはり「お金」です。

豊かな老後を送るためには、ある程度のお金は必要になります。

老後2000万円問題に代表されるように、公的年金だけでは豊かな老後を送る事は難しいのが現状です。

高齢者がお金が稼ぐ事は、現役世代に比べ非常に難しいですし、健康上の問題もあります。

しかし、安心してください。高齢者の方でも大きな金額を手にする方法はあるのです。

高齢者の方が大きなお金を手にする方法にはいくつか方法がありますが、今回は、豊かな老後を送るための方法の1つであるリバースモーゲージについて詳しく説明をします。

わかりやすく説明をしますのでぜひ参考にしてください。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りるローンのことです。

これだけ聞くと住宅ローンと何が違うのかわからない方も多いかもしれません。

リバースモーゲージの特徴

まとまった老後資金を確保できる

リバースモゲージは大きな資産である自宅を担保に銀行などから融資を受ける（お金を借りる）仕組みです。

借りたお金は自由に使えますので、老後資金としてまとまった金額を確保できます。

特に都心部に住んでいる場合、ここ数年、物件の価値が上がっているので大きな融資を受けることができる可能性があります。

資金使途は、基本的に自由ですが、生活資金に充てるものとされています。

投資や事業資金に回すことはできないことが一般的になりますので注意してください。

受け取りは「一括」または「分割」を選べる

リバースモーゲージで借りたお金の受け取り方は、「一括」と「分割」から選ぶことができます。

• 一括で受け取り：　多額の資金を手元に置いておくことができるメリットがあります。
  
• 分割で受け取り：　使い過ぎる心配がないことがメリットです。年金に追加して将来の「定額入金」を確保することができれば老後の大きな安心材料になります。

自宅の売却で借入を完済

融資の返済は、契約者またはその配偶者が亡くなった後に、住宅を売却して完済します。

子供いない方、自宅を相続財産として残す必要のない方、にとって非常にメリットの多い商品といえるでしょう。

子供がいる場合でも、

• 自宅を残さなくても良い
  
• 老後のセカンドライフを楽しみたい
  
• 子供にお金の心配をかけないため、親世代の老後の金融資産を増やしたい
  
• 有料老人ホームに入る資金が必要

といった方にも、リバースモゲージの利用は積極的に検討すべき選択になります。

関連記事：お金を残す？老後の不安に正しく向き合い、充実した人生のためにお金を使おう！　

生存中は利息の返済のみ、負担は小さい

自宅を死後に売却して借入額を全額返済するといっても、利用期間中には利息の返済が必要です。

利息と元本を一緒に返済していた住宅ローンと比べると、利息の返済だけですむリバースモーゲージは月々の返済額を抑えられます。

返済額が小さいことに目を付けて「住宅ローン」から「リバースモゲージ」に借り換えることもできます。

定年退職後に住宅ローンが残っていて、今後の返済能力が不安な方は、検討の余地があります。

毎月の返済額を減らし、余裕のある老後の生活を実現する大きな変換点となるでしょう。

関連記事：　住宅ローンが返せない！自宅を簡単に手離さないために何をすればいいのか

金利変動・不動産価格の変動によるリスク

高齢者の現金確保としてメリットの多いリバースモーゲージですが、当然ですがデメリットもあります。

リバースモーゲージの主なデメリットは、金利が上昇してしまうと、「返済の負担額が増えてしまうこと」と「利用できる金額が少なくなってしまう」ことです。

担保の価値が下がってしまうと、融資枠も少なくなってしまいます。

融資金を一括で受け取っている場合は、売却時に返済を求められます。

分割で受け取っている場合も、毎月受け取ることができる融資金が少なくなります。

ただし「ノンリコース型」を選ぶとこの返済が不足するリスクはなくなります。

〇「リコース型」と「ノンリコース型」

リバースモゲージでは、利用者が亡くなった際、相続人がローン残を一括返済するか、住宅を売却して代金で支払うかの選択をします。

売却代金でローンを完済できなかった場合、「リコース型」では相続人が残りの債務を返済しなければなりませんでした。

しかし、返済金額の負担は高くなりますが、「ノンリコース型」と呼ばれる商品を選ぶと、売却代金でローンを完済できなかったとしても相続人は不足分を負担する必要がありません。相続人である子供達に借金を残す心配がなくなれば、安心感は大きいでしょう。
　

元気な間に大きな資金を手にすることができるリバースモーゲージは総じて考えるとメリットが大きいローンといえます。

実際に住宅金融支援機構のリバースモゲージ型住宅ローン「リ・バース60」の2020年4～12月の申請戸数は前年同期比で13.1％増えています。

都会で自宅保有する一般的な家庭の資産の内訳は「自宅の不動産の資産価値は高い一方で、老後の金融資産が少ない」という傾向が顕著です。

今後の年金生活では金融資産がより必要ですので、その割合は望ましくありません。

そこで、不動産資産を金融資産に組み替える目的でリバースモゲージの利用できれば、老後の生活費を補填する有効な解決策となるのです。

リバースモーゲージの利用条件とは？

リバースモーゲージを利用するためには、子供などの推定相続人すべての同意を得る必要があります。

またリバースモーゲージは、「土地」を重視してのローンになりますので土地付きの一軒家での利用が一般的です。

マンションので利用は最近になって取り扱う金融機関が増えています。

「建物」の担保評価の高い都市圏や人口密集地といった「好立地」にある物件は借り入れの条件を満たす可能性が高まります。

「主要駅から近い（10分以内）」「築年数が新しい（20年位まで）」といった条件を満たすマンションであれば、思いのほか高い担保評価を受ける事もあるはずです。

金融機関によって融資の判断がわかれますので、幅広く問合わせ・情報収集すると良いでしょう。大手４行の商品・対象年齢・エリアは下表のとおりです。ぜひ参照してください。

大手の銀行の対象エリアは東京都を中心とした地域に限定されていますが、他の地域に住んでいてもあきらめる必要はありません。

地方銀行、第二地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、モーゲージバンク、近年は様々な金融機関でも取り扱いが始まり非常に使いやすくなりました。住宅金融支援機構の【リ・バース６０】のサイトで詳しく調べられますので、ぜひ参照ください。

リバースモーゲージ以外の自宅を活かす方法！

リバースモーゲージは、豊かな老後を過ごすために非常に有効な方法ですが、リバースモーゲージ以外にも、自宅を生かす方法はあります。

代表的な方法は2つです：

• リースバック
  　
• 売却して他の物件を購入もしくは賃貸に出す　

自宅を生かす方法についてわかりやすく説明します。

リースバック

リースバックとは、自宅を売却し現金化した後も、同じ家に住み続けることができる仕組みです。

リースバックの場合、自宅を売却するので所有権はなくなりますが、リバースモーゲージのように借金ではないので、返済の心配がありません。

所有権がなくなるので固定資産税の支払いも行わなくて済みますし、後から自宅を買い戻すことも可能です。

また、リバースモーゲージの場合は条件が厳しい場合がありますが、リースバックの場合は比較的簡単な条件で実行することができます。

一軒家だけでなくマンションでも広く実行できることもリースバックの特徴といえるでしょう。

しかし、あくまで自宅を売却しているので、金融機関に家賃として毎月お金を支払う必要がある事は注意しなければなりません。

売却して他の物件を購入もしくは賃貸に出す

こちらは、古典的な方法ですが、非常に有効な手段になることもあります。

特に都心部に住んでいる方は、必ず検討するようにしてください。

物件の価格が上がっているので、思わぬ高い金額で家を売ることができるかもしれません。

売却資金をもとに他の物件を購入することができますし、都心部ではなく郊外に住めば物件を購入してもまとまったお金を残すことができるでしょう。

また、賃貸も検討すべきです。特に都心部の賃貸事業は今非常に旺盛なので、高い家賃でも借り手が見つかる可能性があるからです。

高い家賃を受け取りながら、老後は、子供がいた時と違って広い家は必要ないことが一般的ですので、ある程度まとまったお金を残すことができるでしょう。

まとめ

今回は、豊かな老後を過ごすために高齢者でも行うことができる調達方法について説明をしました。

今回、紹介した方法はどれも有効な手段になりますが、どの方法が1番有効なのかは人によって異なります。

保有不動産に住むコストと返済額・将来のキャッシュフローの状況などをきちんと調べ、どの方法をとるのが良いかしっかり確認することが必要です。

現在は、人生100年時代です。

今回の記事を豊かな老後を過ごすための参考にしていただければ幸いです。

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